תמ"א 38 – מידע הכרחי תמ"א 38 – מידע שימושי והכרחי על תמ"א 38

פינוי שוכר שלא משלם דמי שכירות

מה עושים במצב שהשוכר שהשכרנו לו את הדירה שלנו לא משלם דמי שכירות?
אחד החששות הבולטים של בעלי דירות היא האפשרות ששוכר הדירה יפסיק לשלם שכירות ויסרב להתפנות מן הנכס השייך להם. אז מה עושים במצב כזה?

קיימות מספר דרכים משפטיות שבאמצעותן ניתן למנוע סיטואציה כזאת

לכאורה ניתן להגיש תביעת פינוי דייר נגד השוכר בבית המשפט או בלשכת הוצאה לפועל. אך פינוי נדרש באופן מיידי ואילו הליף משפטי שכזה לוקח הרבה זמן. גם אם קיבלתם צו פינוי לשוכר, יש צורך לממש אותו באמצעות רשויות האכיפה וזהו גם תהליך שלוקח זמן רב וכסף.

דרך נוספת היא הגשת תלונה במשטרה, אך גם זו אינה הדרך היעילה במיוחד. המשטרה עמוסה בעניינים דחופים הרבה יותר, כבדים יותר, פליליים יותר. יתרה מכך, למשטרת ישראל אין סמכות לפעול לפינוי השוכרים המסרבים להפנות, אלא אם קיימת סכנת חבלה או איום של השוכר עליכם או כל הדירה. עם זאת, נתונה למשכירים האפשרות להגיש תלונה על שוכרים המסרבים להתפנות מן הנכס, צעד שיהווה מעין הצהרת כוונות שעשוי להבהיר לשוכרים כי הנכם נחושים לנקוט בכל ההליכים על מנת למצות את הליך הפינוי מן הדירה.

ניתן גם לממש ערבויות ובטחונות. משכירים רבים משכירים רבים דורשים במעמד חתימת החוזה על השכירות כי הדיירים יפקידו בידיהם ערבויות ובטחונות. משיכת דמי הערבויות או המחאת הביטחון שניתנה לבעלי הנכס, עשויה להיות דרך יעילה לפינוי הדיירים הסוררים. במקרה שבו שוכר אינו ממלא את חלקו בעסקה ומפר את חוזה שכר הדירה, באפשרותכם לפדות את צ'ק הביטחון שהפקיד בידיכם, ולשלם באמצעותו דמי שכירות שלא שולמו וכמובן להפעיל בכך לחץ על הדייר להתפנות. משכירים שדרשו גם חתימה וערבות של בני משפחה של השוכר, עשויים להשתמש בכך כאמצעי ליצירת לחץ על השוכר לעזוב את המושכר.

ניתן להימנע כלל ממצבים שכאלה בדרכים מסוימות, לדוגמא, לכלול בחוזה סעיפים שמאפשרים במקרה של הפרה יסודית של ההסכם מצד השוכר פעולות כגון החלפת מנעולים, ניתוק הדירה מחשמל, גז, מים, טלפון, הוצאת מטלטלין של השוכר ואחסונם על חשבונו מחוץ לדירה וכד'. סעיפים מרתיעים אלה אינם תמיד קלים ליישום. שימוש נכון בהם עשוי לסייע לפנות שוכר סרבן או לפחות להקטין את הנזק עד לקבלת צו פינוי מבית משפט. למעשה גם אם סעיפים אלה אינם בחוזה הרי שיש נסיבות שניתן לנקוט בהם או לפחות בחלקם. לפני נקיטה בהליכים "אגרסיביים" לשלוח מכתב של עו"ד שמאפשר לשוכר להתעשת ומזהירו שהיה ולא יעשה כן נאלץ לעשות כך וכך כדי להקטין את הנזק. יש לדאוג למסירה של המסמך ולאפשר שהות קצרה לתגובת השוכר.

כמו כן, מומלץ לדרוש מן השוכר כל מידע אשר עשוי לסייע להם להבין האם מדובר בשוכר נורמטיבי ובעל אפשרויות תשלום. למשכירי נכסים כדאי לבדוק האם השוכרים הינם בעלי הכנסה קבועה, מהו עיסוקם ומיהם הערבים החתומים על החוזה. כמו כן, מומלץ לדרוש ערבות בנקאית או צ'ק בטחון החתום על ידי השוכרים וערבים מקרב בני משפחתם או מקורביהם. אלו עשויים בשעת הצורך להפעיל לחץ על שוכרים המסרבים להתפנות.

סקירה זו הינה למידע כללי בלבד ואין לראות בה ייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין מומחה בתחום טרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות.

טען שהשוכר הסתיר שהוא פושט רגל: עילה לפינוי?

פסק דין שדחה תביעת פינוי שהגיש בעל דירה נגד שוכרים עיקשים הוא דוגמה טובה לחשיבות שיש לתת לנוסח הסכם השכירות.

השופטת הבכירה אושרי פרוסט-פרנקל מבית משפט השלום בתל אביב דחתה באחרונה תביעה לפינוי דירה שכורה תוך שהבהירה לבעלים כי פשיטת רגל היא לא עילה לפינוי, וגם אם הבעלים הרגיש מאוים עקב התנהגות אלימה כזו או אחרת מצד השוכרים – תביעת הפינוי אינה הפתרון לכך.

בעל דירה ברחוב יהודה בורלא בתל אביב חתם במאי השנה על הסכם שכירות שקבע כי השוכרים ייכנסו לגור בה ביולי השנה, אחרי שתעבור שיפוץ. אך עוד לפני שההסכם נכנס לתוקף התגלה לו שהוא עשה טעות שכן מדובר באנשים אלימים שאף הסתירו ממנו שאחד מהם נמצא בפשיטת רגל.

בתביעת פינוי שהגיש ביולי האחרון, בעל הדירה טען כי הוא הסכים להשכיר לשוכרים את הדירה לאחר שהשוכר הציג את עצמו כ"איש עסקים" מצליח, מה שבדיעבד הסתבר כשקר משום שהוא פושט רגל.

מלבד זאת, הוא טען כי אפשר לשוכרים להיכנס לדירה לפני המועד כדי לנקות אותה ולהעביר חפצים, אך בשלב זה השוכרים החלו להתלונן בנוגע למצבה ולאיים שלא ישלמו את שכר הדירה.

בעל הדירה טען כי למרות זאת הוא הסכים להתגמש ונענה לדרישותיהם לביצוע תיקונים שונים, אך כשהביא בעלי מקצוע השוכרים צעקו עליו, קיללו אותו, לא איפשרו את ביצוע התיקונים ואף גירשו אותו מהדירה.

הבעלים הוסיף כי כבר אז הציע להם לבטל את ההסכם ולהשיב להם את דמי השכירות ששילמו אך הם סירבו לעזוב, ואף החלו לאיים שישלחו אליו אנשים ויקזזו את עלויות התיקונים משכר הדירה.

בתגובה לתביעה, השוכרים טענו שאין כל עילה לפנותם משום שלא הפרו את הסכם השכירות. עוד נטען כי הם שילמו עבור השכירות וכי עצם ההודעה על קיזוז עלויות התיקונים לא נחשבת להפרת ההסכם, מה גם שבפועל הם לא עשו זאת. בנוסף נטען כי מצבו של השוכר לא הוסתר מהתובע.

לא הפרו את ההסכם

בפסק הדין שניתן 4 חודשים בלבד לאחר הגשת התביעה, השופטת פרוסט-פרנקל קבעה כי התובע לא הוכיח עילת פינוי.

השופטת קבעה כי תנאי הסכם השכירות מקימים לו עילת פינוי רק אם הנתבעים מפסיקים בפועל לשלם את דמי השכירות או לא עומדים באחת ההתחייבויות שלהם לפי ההסכם, אך התובע לא הראה שהייתה כאן הפרה.

כך למשל, השופטת התרשמה כי ההסכם לא אוסר על השוכרים לקזז כספים שהוציאו על תיקונים בדירה משכר הדירה, וכי עצם ההודעה על כוונת קיזוז לא נחשבת להפרת הסכם.

יתרה מכך, השופטת קבעה כי אין הוכחה לכך שהתובע לא ידע שהשוכר נמצא בהליכי פשיטת רגל, ומכל מקום, הדבר לא מהווה עילה לפינוי הדירה.

לבסוף היא כתבה כי "ככל שהתובע מרגיש מאויים, תביעת פינוי אינה נותנת מענה לאיומים".

לפיכך, התביעה נדחתה כאמור, והתובע חויב לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 2,500 שקלים.

הסכם מכירת דירה שורבט על נייר. שופט: "המסמך מחייב"

תזכורת לכך שכמעט כל מסמך חתום עלול להיות מחייב: בית המשפט המחוזי בחיפה אישר לאחרונה חוזה מכירת דירה שנכתב ונחתם על דף נייר שכותרתו "הסכם על רכישת דירה". השופט אברהים בולוס הכריע בתביעה בין הצדדים, אחרי שאחד הצדדים ערער על תקפותו של ההסכם.

במסמך ששורבט ב-2010 נקבע שהרוכש יקנה את הדירה ברחוב התורן בחיפה תמורת 40 אלף דולר, והתווסף לו נספח שלפיו המוכר קיבל 38 אלף שקל. שני הצדדים חתמו על המסמך, וכך גם עד שנכח במקום. כחודש לאחר מכן חתמו הצדדים גם על ייפוי כוח המתיר לרוכש לפעול בשם המוכר ברשויות. בסמוך לאחר מכן שילם הרוכש את החובות שרבצו על הדירה, שיפץ אותה ועבר להתגורר בה.

השנים חלפו והרוכש מעולם לא השלים את יתרת התמורה. בסוף 2016 פנה אליו בעל הדירה ודרש ממנו להתפנות ולשלם לו שכר דירה. בתגובה הגיש הרוכש תביעה שבה ביקש מבית המשפט להורות על אכיפת הסכם המכר.

אבל המוכר התעקש שהמסמך המדובר לא היה הסכם מכר מחייב, אלא לכל היותר זיכרון דברים במסגרת משא ומתן שנזנח, ועובדה שלא נכתבו בו מועדי התשלום. לטענתו, התובע לא רכש את הדירה אלא שכר אותה, והתשלומים שצוינו בנספח הם בעצם דמי שכירות לשנה הראשונה. בתביעה נגדית הוא דרש דמי שכירות של 141,625 שקל. מכל מקום, גם בהנחה שנחתם הסכם מחייב, הוא דרש לבטלו משום שהרוכש לא שילם את מלוא התמורה.

בפסק הדין ציין השופט אברהים בולוס שעקרון ידוע בדיני חוזים הוא שזיכרון דברים ייחשב הסכם מחייב כל עוד הכתוב בו והתנהגות הצדדים מעידים על רצינות לגבי העסקה והוא כולל פרטים חיוניים. הוא הפנה לסימנים רבים שתומכים בכך במקרה הנוכחי: הכותרת של המסמך העיקרי, החתימות ו"העדר כל זכר לכוונה עתידית לערוך הסכם פורמאלי".

לכך מצטרפות הפעולות של סילוק החובות והשיפוץ, ותשלום חלק מהתמורה. בהקשר זה קבע השופט שהטענה שמדובר בהסכם שכירות לא נתמכה בשום ראיה, ואינה משתלבת עם המסמכים שנחתמו. נקבע שהעובדה שלא סוכם על מועדי תשלום לא פוגעת בתוקף המסמך, מאחר שניתן להשלים אותם.

השופט בולוס ציין שאמנם התובע ישב בחיבוק ידיים מבלי לשלם את מלוא התמורה, ואיחור כה משמעותי נחשב הפרה יסודית המאפשרת לבטל את החוזה, אולם קביעה שיפוטית על ביטול כפופה תמיד לשיקולי צדק. כדי לבטל הסכם, הבהיר, יש להודיע על כך במפורש ולתת למפר אורכה לתקן את ההפרה, והודעה כזו לא נמסרה לתובע.

מכל מקום, בכך שהנתבע אפשר לתובע לשבת כל השנים בדירה מבלי לשלם, הוא למעשה העניק לו "שהות ללא הגבלת זמן לביצוע התשלום". נקבע שהרוכש הצהיר שהוא מוכן לשלם למוכר את מלוא התמורה, אך זה חסם את ניסיונו לתקן את ההפרה. עמדה זו, קבע השופט, "לוקה בחוסר תום לב".

לפיכך התקבלה התביעה העיקרית ונקבע שנחתם הסכם מכר מחייב. הנתבע חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד של 5,000 שקל.

הסכם שיתוף במקרקעין

מהו הסכם שיתוף במקרקעין?

הסכם שיתוף במקרקעין (להלן: "ההסכם" או "הסכם השיתוף"), הינו הסכם שתפקידו הוא להסדיר את ניהולו של שטח מקרקעין הרשום תחת מספר בעלים, תוך הגדרת השימושים המותרים והאסורים בקרקע של כל אחד ואחד מהם.

אולם מדוע אנו נדרשים להסכם ייחודי כאשר ניתן להסדיר את השותפות במקרקעין בטאבו?

ראשית כל, רישום מקרקעין משותפים בלשכת רישום המקרקעין (רישום בטאבו) אינו מאפשר הסדרת זכויות של כל שותף רשום ואינו מגדיר מהם חלקי המקרקעין בבעלותו של כל שותף, אלא אך ורק קובע מיהו השותף שיירשם בכל חלק במקרקעין. שנית כל, לעיתים חלקות מקרקעין כלום אינן ניתנות לחלוקה לחלקות משנה מלכתחילה.

ניקח לדוגמה בני זוג שבבעלותם נכס משותף או קבוצת משקיעים אשר רכשו יחדיו מגרש. חרף השונות הרבה הנעוצה בשני המקרים, המשותף הוא הצורך בהסדרה וברישום זכויותיו וחובותיו של כל אחד מהשותפים. כך בין היתר, להסכם חשיבות מכרעת בהגדרת גודל חלקו וזכויותיו של כל אחד מחברי הקבוצה, עיגון השימושים המותרים והאסורים עליהם במקרקעין, הסדרת דרך סיום הבעלות במידה ומי מהם יהיה מעוניין בכך, קביעת מנגנון הקובע כיצד ניתן לקבל את "הפירות" הצומחים מהמקרקעין.

כמו כן, בהסכם יש כדי לסייע בשיפור ה"שקיפות" ובהתנהלותם העסקית של קבוצת השותפים, יש לו ערך רב בעת חישובי שמאות מקרקעין וביכולתו אף לשפר את מעמדם של בעלי הקרקע בהתנהלותם אל מול קבלנים ויזמים, או לחילופין, בעריכת הסכמים גם מול הרשויות.

על מנת להעניק להסכם השותפים החוזי תוקף קנייני – חוק המקרקעין מאפשר לבעלי הקרקע המשותפים לרשמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) – אולם אין כל חובה לעשות כן. על מנת לרשום את הסכם השיתוף כדין, יש להגישו ללשכת רישום המקרקעין בצירוף בקשה חתומה על ידי כלל השותפים בקרקע.

מהם חסרונותיו של הסכם השיתוף?

חרף יתרונותיו הרבים, בהסכם שיתוף יתכנו מספר חסרונות בולטים, כאשר הבולטים שבהם הוא תלותו של פרט בודד בהכרעת רוב השותפים במקרקעין וכן במקרים של הגשת בקשה לפירוק השיתוף. חסרונות אלה מקשים על תכנון הסכם השיתוף ומצריכים ידע וניסיון בהוראותיו השונות, במיוחד בכל הנוגע לפירוק שותפויות.

יועצי תמ"א – ממה להיזהר/ עו"ד טל רכטמן

עם התפתחות שוק התמ"א בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה בכמות העוסקים בתחום , אשר זיהו נישה חדשה שיכולה להוות להם מקור הכנסה נכבד.

ארגון פרויקט תמ"א 38 מחייב בראש ובראשונה קיומו של וועד יוזם לעניין , כזה שידע להוביל את המהלך על פני תקופה של מספר חודשים בהם נדרשים הם להשקיע מזמנם ומרצם.

אז מה עושים במקרה ואין בנמצא מתנדבים להוביל את התהליך ? בדיוק למקרים כאלה נוצר מקצוע חדש בישראל אשר בו נמצא אנשים / חברות "נייטרלים" שמטרתם לעזור לדיירים לקבל החלטה נכונה.

אז איך זה עובד ?

לרוב אותו יועץ מגיע עם ניסיון כעו"ד או כאיש נדל"ן ותיק "שיודע לעבוד מול גורמים עסקיים" ומבקש ליצג את הדיירים בהתקשרות מול החברות השונות ,על מנת לאפשר להם להשיג לכאורה את ההצעה הטובה ביותר עבורם.

לכל הדיירים ההצעה נראית טובה ונוחה , הרי היועץ הבטיח ששכר הטרחה שלו ימומן ע"י היזם אז מה אכפת להם לחתום מולו , כדי שהוא יעשה את העבודה השחורה ?

אז זהו שלא בדיוק , אותם גורמי "ייעוץ אובייקטיביים" אינם מציינים בפני הדיירים מה הוא אותו שכר טרחה , שהם מתכוונים לדרוש מהיזם, וכך הם למעשה מקטינים את יכולת המיקוח של הדיירים בפרויקט. חלק מהיועצים אף טורח לספר שכדאי בכל מקרה להיות איתו , כי גם עם שכר הטרחה שלו הוא ידע להוציא הרבה יותר מהיזם/ קבלן.

היזם שמאולץ לשלם לאותו גורם מתווך ,יצטרך להכניס את ההוצאה הזאת למכלול חישובי העלויות של הפרויקט ולכן ייתכן מאד שהתמורה לדיירים תיפגע.

נכון להיום כל גופי הייעוץ הפעילים בשוק ,לרבות , מחתימים , עו"ד ומתווכים משמשים למעשה כמתווכים בפועל.

להמחשת העניין ניתן לקחת לדוגמא פרויקט תמ"א 38 /2 באזור רמת גן או רעננה :

יועץ שמבקש לעצמו נתח בצורה של אחוז או יותר מהעסקה, בעצם מבקש מהיזם אחוזים מהתמורה עבור כל דירות היזם (דירות היזם הנן הדירות שנמכרות בבניין להבדיל מהדירות המוחזרות לדיירים)

לדוגמא עבור בניין שניתן לבנות בו 33 דירות בהנחה ודירות היזם הנן 22 , מתווך או יועץ הדורש שני אחוז למעשה מבקש שכר טרחה של כמיליון ₪ ! (על סכום זה יש להוסיף מע"מ כחוק).
שכר עבור חודשי עבודה בודדים בהן שעות העבודה מסתכמות במספר פגישות ערב למשך מספר חודשים בודדים.

כמובן שהתנאי לביצוע העסקה מבחינת היועץ הנו שהיזם מתחייב לשלם לו שכר טרחה זה, ללא התייחסות באם הצעתו אכן טובה יותר מאחרות . כבר כאן אנו עדים לניגוד עניינים בו טובת הדיירים איננה בראש סדר העדיפויות, אלא קבלת ההסכמה של היזם לשלם את שכר טרחתו.

מה ניתן היה לעשות בכסף הזה מבחינת הדיירים ? אז נמשיך בדוגמא המספרית כמיליון ₪ עבור 11 דיירים הם כ- 90 אלף ₪ פיצוי נוסף לכל דייר שנמנע ממנו בזכות מעורבות היועץ. גם אם סכום זה לא היה חוזר במלואו לדייר הרי שכנראה הדיירים הפסידו יזמים נוספים שיכלו להגיש הצעה שייתכן ונמנעו ממנה בשל שכר היועץ.

אז מה ניתן לעשות על מנת לא ליפול למלכודת של ה"יועץ האובייקטיבי" או "העו"ד המנוסה" שיעשו עבורכם את העבודה ?

ראשית ניתן לעשות פעולה פשוטה לפני שיוצאים לדרך, לערוך בירור זכויות ראשוני באגף הנדסה בעירייה. אגף זה פתוח כשירות לציבור לבירורים, שם ניתן לשאול מה מקובל לקבל עבור מגרש/בניין דומה עם כמות דירות דומה. שם ניתן להבין מה מרחב התמרון של דיירי הבניין מול יזמים.

הגדרת שכר טרחה ברור וידוע
שכר טרחה לכל מי שמייצג דיירים – יועץ , עו"ד או כל גורם אחר המעורב ורוצה בטובתכם.
שכר טרחה לעו"ד בתחום התמ"א 38 נע בין 30 ל- 90 אלף ₪ (תלוי בכמות הדיירים ,מורכבות וסוג הפרויקט עבור יועץ אובייקטיבי – לא אמור לעלות יותר משכר טרחה זה, בתוספת שעות עבודה של יועצים חיצונים (אם הפעיל אותם) .
עבור מתווך שמחתים דיירים ומעביר ליזם הדבר נתון לשיקול דעת ולמו"מ מולו.
היעדר תמורות עקיפות
כדי למנוע ניגודי אינטרסים נוספים שלעתים נסתרים מהעין מומלץ שכל גורם האחראי לקדם את הפרויקט ולייעץ ,יתחייב בכתב שאין לו תמורה נוספת במישרין או בעקיפין מהפרויקט, כמובן אלא אם סוכם אחרת. בדרך זו אנו מנטרלים את האפשרות שמניעים נסתרים הם שיגרמו לבחירה ביזם כזה או אחר ולא טובת הדיירים.
הגבלה בזמן לכל חתימה לייצוג
לצד כל חתימה על מסמך חייבת להיות הגבלה של זמן – על מנת שהפרויקט לא ייתקע לתקופה בלתי מוגבלת ,עם מישהו שלא בטוח שיוביל אותו לאן שאנחנו מקווים
בירור מקיף עם ממליצים
מומלץ לא להסתפק בשיחת טלפון על מנת לבדוק את אמינותם של יועצים או גורמים אחרים, אלא לגשת לבניין ספציפי ולדבר פנים אל פנים עם הממליץ .
כך ניתן להתרשם מהניסיון שהיה ולבדוק באיזה רמת בשלות הפרויקט שבו הגורם המעורב היה וכן על אופן מעורבותו בפועל בשלבים השונים

הבחנה בין יזם לקבלן בביצוע פרויקט תמ"א 38 / עו"ד טל רכטמן

אחת הסוגיות הנפוצות בין בעלי דירות השוקלים ביצוע פרויקט תמ"א 38 , הנה ההתלבטות וההבחנה בין יזם לקבלן לביצוע הפרויקט. הסיבות להעדפת יזם או קבלן לביצוע הפרויקט, מונעות לעתים ממניעים לא נכונים.

להלן מספר נקודות להשוואה והבחנה ביניהם:

ניסיון
בפרויקטים של ביצוע תמ"א 38/1 – פרויקט של חיזוק המבנה , נמצא לרוב קבלנים לא מוכרים ובעלי ניסיון , אלא יותר מהדרגים הנמוכים יותר שעסקו בבניית שלד או בתוספות בנייה ולא בהכרח בבניית בניינים חדשים.
יתרה מכך , רוב הקבלנים שהנם בעלי ניסיון , אשר בונים בניינים חדשים , נמנעים במוצהר מלקחת פרויקט של תמ"א 38/1 , רובם יסבירו שאינם מעוניינים לעבוד בבניין שגרים בו ולהתמודד עם ליווי הדיירים והמשברים הכרוכים בו.
עבור ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש , נדרשים קבלנים בעלי סיווג קבלני גבוה יותר, עם ניסיון רב יותר.

זמינות משאבים לביצוע
עבור שני סוגי פרויקטים התמ"א , בלתי אפשרי לתזמן את קבלת ההיתר עם זמינות המשאבים של הקבלן. במשאבי הקבלן אנו לוקחים בחשבון מנהלי פרויקטים , מהנדסים , קבלני משנה וכל אנשי המקצוע המעורבים בפרויקט. למעשה, עדיף לדחות את בחירת הקבלן לשלב מאוחר יותר, זאת על מנת לוודא היכן נמצאים משאבי החברה, לדוגמא אם הפרויקט שלנו ברעננה בעוד הקבלן עסוק בשני פרויקטים בראשון לציון, ברור שמבחינת משאבי הניהול ישנה בעיה והוא אינו בנוי לליווי צמוד של פרויקטים בעלי פיזור כזה.

מימון
שוק הנדל"ן חווה בשנים האחרונות עליות ומורדות , מחנק אשראי , רגולציה שהכניסה חוסר וודאות , ויוזמות ממשלתיות שמבלבלות את השוק לא פעם.
היכולות הכלכליות והקשרים בשוק הבנקאי והפיננסי של הגורם המציע הנו פקטור חשוב בבחירת הגורם המבצע .בעוד פרויקט תמ"א 38/2 מחייב ליווי של בנק מלווה לטובת המצאת ערבויות לפינוי הדירות בטרם הריסת הבניין, עבור פרויקטי תמ"א 38/1 חלק ניכר מהבנקים מסרב ללוות או שמתנה זאת בתנאי מימון שיזמים/קבלנים מעדיפים שלא להיכנס אליהם, חשוב לדעת ולוודא שביכולתו של הגורם המציע לסיים את הפרויקט מבחינה כלכלית.

התנהלות מול דיירים
רוב הקבלנים אינם בנויים להתנהל מול מספר לא מבוטל של דיירים בפרויקט ואין ברשותם את כוח האדם ההולם למשימה. קבלן טוב הוא לא בהכרח איש שירות טוב , קבלן טוב נמדד ביכולת שלו לבצע. לעובדת היותו קבלן מנוסה, אין בה כדי להעיד על תכונות וסבלנות מול דיירים שהנם מרכיב קריטי בביצוע פרויקט תמ"א 38/1. בפרויקט תמ"א 38/2 יכולת ההידברות מול הדיירים, נדרשת רק בשלב גיבוש ההסכמות.

רווחיות הפרויקט
קיימת הנחת עבודה מוטעית שיזם צריך להרוויח יותר ע"מ לבצע פרויקט מאשר קבלן , כי לכאורה יזם לוקח עוד גורם שאמור להרוויח ע"מ לבצע את הפרויקט.
חברה יזמית , עם יכולות כלכליות , החולשת על מספר פרויקטים יכולה להרשות לעצמה להרוויח פחות בכל פרויקט מאשר קבלן העסוק בפרויקט בודד או שניים. חברה יזמית כזאת , יכולה להרשות לעצמה אפילו לוותר על רווחיות בפרויקט בודד , בהנחה והפרויקט ידרוש יותר משאבים וכסף כיוון שיש לו מקורות מגוונים יותר מאשר אותו הקבלן.
יתרה מכך , יזם שנמצא במספר פרויקטים ,לרוב עלות גיוס ההון הנדרש לפרויקט נמוכה משמעותית מעלות גיוס ההון של הקבלן . לרוב, ליזמים קשרים טובים יותר בשוק ההון ובבנקים שם נדרשים הם לקשרים אלה ויכולות לטובת גיוס ההון הנדרש.

ביצוע תמ"א 38/2 – הריסה ובניה או 38/1 – חיזוק ותוספת ?

ביצוע פרויקט תמ"א 38 מחייב הסתכלות על מכלול האפשרויות הקיימות בו ובראש ובראשונה לוודא כי קיימת כדאיות לביצועו . בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 – חיזוק ושיפוץ המבנה ובין אם במסלול תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש , לרוב השיקול המרכזי של בעלי דירות קיימות הינו אילו תמורות צפויות לדיירים בכל אחד מהתרחישים .

תוכנית המחוקק מלכתחילה בתקנות תמ"א 38 /1 הייתה העברת האחריות על חיזוק המבנים הקיימים לכוחות השוק , הגדרת שורת התמריצים ליזמים בתמורה לחיזוק ומיגון הדירות הישנות כנגד רעידות אדמה.

חיזוק הבניין

במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 , אנו למעשה קודחים יסודות חדשים , עולים איתם מעל לקרקע , ומחברים אותם ליסודות הישנים . היסודות החדשים שמהם עולים העמודים החדשים הם הבסיס של הבנייה החדשה מעל הבניין הקיים. במסגרת הבנייה החדשה אנו למעשה "כולאים" את המבנה הקיים בעצם חיבורו ליסודות החדשים . הנחת עבודה הנה שבעת רעידת אדמה , בעצם החיבור לעמודים והקורות החדשים אנו נגרום למצב שהרעידות והזעזועים יועברו בחלקם הגדול לחדשים וימזערו את הנזק לקיים. זאת כמובן מעבר להקמת חדר ממ"ד שצפוי לעמוד בכל רעידה או איום ביטחוני.

יחד עם זאת ראוי לזכור, שחיזוק הבניין הקיים הוא למעשה הארכת חיי הבניין לעוד תקופה , עם סיום חיזוק הבניין הקיים, לדיירים לא יהיה יותר אינטרס או תמריץ לשנות משהו בבניין , בוודאי שמדובר בדיירים החדשים שקנו דירות חדשות , שיושבות על קונסטרוקציה חיצונית לבניין הקיים.

בתמ"א 38/1 היה והמגרש עליו יושב הבניין מאפשר , מלבד חיזוק ושיפוץ הבניין (כולל הוספת מעלית , החלפת תשתיות ושיפוץ הלובי) , אם ניתן להוסיף תוספות לדירות כגון ממ"ד ומרפסת שמש הדבר ייחשב להישג לדיירים ומתכנן הבניין, זאת מבלי להתחשב בהשתלבות התוספות המוצעות ביחס לדירות הקיימות , ברוב המקרים התוספות יושבות בצורה לא נכונה בתכנון הקיים של הדירה. רוב הדירות תוכננו על מרפסות היסטוריות שנסגרו במהלך השנים.

תכנון הדירות

במסגרת פרויקט תמ"א של הריסה ובניה , תמ"א 38/2 , הדיירים צפויים לקבל את דירותיהם בתכנון אדריכלי עכשווי ונכון ללא זנבות מהעבר כדוגמת סגירת מרפסות היסטוריות שהגדילו לרוב את הדירות בצורה לא פרופורציונאלית ביחס לצרכי דיירי הבית.

פתרונות חנייה
ברוב הבניינים בפרויקטים של תמ"א 38/1 לא ניתן במסגרת הפרויקט להוסיף חניות לדיירים הקיימים בשל מגבלות פיזיות של המגרש הקיים. בתמ"א 38 /2 יזמי הפרויקט מחויבים בפתרון חניה תקני , לרוב באמצעות חפירה מתחת לקרקע של מרתף חנייה.
ברגע שהחלטנו להרוס את המבנה הקיים,מבחינה תכנונית הזכויות של כל הדירות מבחינת תקן החניה הנדרש זהה. כלומר בעצם הריסת הבניין הקיים במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 , הכשרנו לבעלי הדירות הקיימות את הזכות לקבלת חניה כיתר הדיירים החדשים בבניין.

תקופת הבנייה
בתקופת הבניה בפרויקט תמ"א 38/1 הדיירים צפויים לגור באתר בנייה למשך תקופה של כשנה וחצי , ממנה כשנה עבודות משמעותיות יותר מבחינת רעש ולכלוך . עבור אוכלוסיה מבוגרת או משפחות עם ילדים הדבר יכול להיות קריטי לניהול שגרת חיים . ברוב הפרויקטים של חיזוק ובנייה , לא קיימת כדאיות במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 לפינוי הדיירים למשך תקופת הבנייה. לעומת זאת, בתמ"א 38/2 , לאחר הוצאת ההיתר , ערב הריסת הבניין, הוא גם יום פינוי הדירות הקיימות , הדיירים מקבלים תמורה כספית לבחירה חלופה למגורים שוות ערך לבחירתם לכל תקופת הבנייה .

מבחני הכדאיות לפרויקט :

גודל המגרש הקיים – זכויות הבנייה לחישוב זכויות הבנייה נובעות בצורה ישירה מגודל המגרש עליו יושב הבניין . בניינים שנבנו בצורה צפופה ולגובה – לרוב מומשו בהם מירב הזכויות של הבנייה במגרש. הדבר תקף גם אם הייתה הפקעה מצד העירייה שהקטינה עוד יותר את המגרש , לעתים , עד לרמה שאם היינו צריכים להקימו מחדש היום עם תקנות התכנון העכשוויות, רוב הסיכויים שהיינו נאלצים לבנות בניין קטן יותר.

כמות דירות קיימות וגודלן – ככל שקיים מספר רב יותר של דירות , חישוב הכדאיות לפרויקט תמ"א 38/2 מתחיל למעשה מנקודת זינוק נמוכה יותר . מבחינת היזם צריך לתת בגמר הפרויקט לבעלי הדירות הקיימות לפחות את מה שנלקח מהם. לאחר חישוב התמורה לדיירים הקיימים בודקים מה נותר מהזכויות הגלומות במגרש , אלה אמורות (לאחר מימושן) להספיק לכלל ההוצאות של הפרויקט.

תוכנית בניין עיר –(תב"ע) כל עיר מחולקת לאזורים המחולקים ומוגדרים כאזורי מגורים נפרדים. לכל אחד מהאזורים מאפיינים שונים בהם אחוזי בנייה מותרים שונים . יכולים להיות 2 מגרשים עם בניינים זהים באזורים שונים בעיר ובכל אחד מהם חישוב זכויות הבנייה יאפשרו הקמת מבנה בגובה עם כמות דירות שונה.

בדיקה ראשונית בסיסית של נתוני הבניין והמגרש יכולים להוות את המפתח ליישום פרויקט תמ"א 38/2 שמועדף על פי רוב , על מרבית דיירי הבניינים מפרויקט תמ"א 38/1 .

תמ"א 38/2 כדאיות מול אחוזי בנייה /עו"ד טל רכטמן

בבואנו לבחון כדאיות פרויקט תמ"א 38/2 , פרויקט הריסה ובניה במסלול מקוצר (אישור וועדה מקומית) , אנו צריכים לנתח את אשר ניתן לבנות על המגרש הקיים. להלן מספר נקודות שצריך לקחת בחשבון בטרם נבין את שיטות החישוב המקובלות לעניין:

הזכויות הקיימות על המגרש
הזכויות על המגרש הקיים נובעות מגודלו של המגרש ולא מגודלו של הבניין הקיים עליו. למעשה אם ניקח 2 מגרשים זהים בגודלם עם מבנים בגדלים שונים על גבי המגרשים ונבדוק את הכדאיות לביצוע פרוייקט תמ"א 38/2 , אנו צפויים להגיע למסקנה הברורה שהכדאיות במגרש עם הבניין הקטן יותר עדיפה על האחר. הזכויות על המגרש נובעות קודם כל מתוכנית בניין עיר שקיימת עליו (תב"ע) ורק לאחר מכן הוספת תמריצי התמ"א (זכויות בנייה נוספות והקלות בקווי המגרש). ישנן מספר מצומצם של עיריות שבהן היה שינוי תב"ע ,מאז שנבנה הבניין ומכאן שלא בטוח שסל הזכויות הבסיסי של המגרש השתנה מיום הקמתו. ישנן עיריות אחרות בהן נכנסה לתוקף תב"ע חדשה ברמת העיר , כגון רמת גן וראשון לציון בהן השתנה התב"ע ועכשיו מתאפשרת למעשה בנייה נוספת חדשה על גבי אותו המגרש וזאת בטרם ניגשנו לתמריצי התמ"א. במקרים אלה ובמקרים בהם לא נוצלו הזכויות הקיימות במגרש במסגרת הבניין הקיים , תיגדל הכדאיות משמעותית למימוש תמ"א 38/2.

עמדת העירייה בנושא התמ"א 38
ישנה מדיניות לכל עירייה בנושא והיא למעשה משמשת כמסייע למתכננים להבין מה צפוי לקבל אישור ומה לא. המחוקק קבע במסגרת התמ"א מרחב תמרון נרחב לרשויות השונות והדבר משאיר פתח למקבלי ההחלטות בעירייה להגדיר את עמדתם בעניין.

להלן מספר דוגמאות :

עיריית הרצליה הגדילה לעשות וערכה תוכנית לאישור הוועדה המחוזית בה יוגדרו בצורה ברורה הדברים וכן תתאפשר קבלת תמריצים עודפים על תוכנית תמ"א 38 הארצית .

עיריית תל אביב – להלן מסמך המגדיר את מדיניות העירייה בנושא התמ"א בכל רחבי העיר, כפי ניתן לראות התוכנית נגזרת מתוכנית הרובעים שעיריית תל אביב מקדמת . התייחסות לכל אזור בצורה נפרדת ע"פ שיקולי ומדיניות העירייה.

עיריית תל אביב מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38

רווחיות הפרויקט
יתרת הזכויות הנוספות הקיימות מעבר לחלוקה חוזרת לדיירי הבניין בבניין החדש, אמורות להספיק לסך ההוצאות הצפויות ורווח יזמי הוגן .
מהו רווח יזמי הוגן בפרויקט תמ"א 38/2 ? ישנו סף מסוים של רווחיות שאם היזם לא יגיע אליו הפרויקט לא יאושר במסגרת ליווי בנקאי. מדיניות הבנקים נכון להיום הנה לאשר פרויקטים בעלי סף רווחיות של כ- 20% ומעלה.
מדוע חשוב לפרויקט תמ"א 38/2 בנק מלווה ? על מנת להוציא ערבויות בנקאיות לדיירים הקיימים ,בטרם יפנו את דירותיהם לטובת ההריסה , דורשים רוב הדיירים כיום לקבל ערבות בנקאית ע"פ חוק המכר , במסגרת העסקה.
משמעותה של ערבות בנקאית זאת הנה שהערבות מבטיחה לדיירים הקיימים כי הם נתנו את מלוא התמורה ליזם בטרם החל בבנייה ולמעשה מעמדם זהה לרוכשי דירות חדשות ששילמו את מלוא שווי הדירה מראש וקיבלו ערבות בנקאית התומכת בכך.

הנתונים הקובעים לחישוב גודלו ואופיו של הבניין החדש במגרש במסגרת תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש :

אחוז הבנייה המוגדר בתב"ע – לכל אזור נקבע אחוז בנייה ותיוג של אזור מגורים בתב"ע ועל פיהם מתקבל חישוב סל הזכויות לאותו המגרש. לדוגמא אם יש מגרש בשטח של 700 מטר עם 110% בנייה , השטח העיקרי שניתן לבנות עליו הנו 110%*700= 770 מטר עיקרי (לפני תוספת שטחי שירות , ממדים , מרפסות ,הקלות נוספות וכו')
גובה הבניין המוגדר בתב"ע– כמות הקומות המותרת וכן האם קומת הקרקע נחשבת במניין הקומות , האם קיים גובה מקסימלי המותר לבנייה.
תכסית הבניין המותרת – לרוב מוגדר בין 35%-45% – הכוונה היא מה גודל שטח הבניין המותר על פני שטח המגרש . בדוגמא שנתנו קודם על גבי מגרש של 700 מטר עם 35% תכסית נגיע ל- 245 מטר.
תכסית הבנייה המותרת בקומת הקרקע – מה יחס החלוקה בין הלובי לשטח המותר לבנייה של דירות הקרקע/גן.
הקלות נוספות – אחוזי בנייה נוספים הקיימים בגין קומות , תוספות שונות כגון מעליות וכו'
שטחי הבניה המותרים על הגג – האם ניתן לבנות רק חדרי יציאה הנובעים מדירות גג ( דופלקסים ) או שניתן להפריד ולבנות קומת גג עצמאית (פנטהאוז).
שטח דירה מינימלי– רוב התב"עות הקיימות מגדירות שטח דירה מינימלי . נתון שנועד להשפיע על אופיו של האזור ותושביו ע"פ תפיסת העירייה את האזור.
כמות הדירות בקומה – באם יש ביכולתנו לייצר כמות דירות התואמת את דרישות המינימום לגודל דירה חדשה , הרי שכל דירה נוספת שנצליח להוסיף בקומה אנו נקבל עבורה עוד ממ"דים ומרפסות שלא נחשב במניין הזכויות של השטחים העיקריים.
תוספות בגין התמ"א – זכאות הדירות הקיימות לקבל תוספת של 25 מטר לדירה – מתווסף למניין הזכויות במגרש.
תוספת תמריץ התמ"א ליזמים – 2 קומות או יותר , ואז המשמעות הנה שכל מ"ר נוסף שמתווסף מכח תוכנית תמ"א 38 על אף שייתכן ויכלונו לקבלו מכח התב"ע יהיה זכאי להקלות כגון מיסוי וכו'.
מדיניות העירייה לגבי קווי מגרש תמ"א 38/3 – מסמך מדיניות תמ"א 38/3 מאפשר לעיריות לאפשר מתיחת פנים לבניינים החדשים לטובת פריסה מקסימלית על גבי המגרש הקיים. לא בכל המקרים העיריות יאשרו בצורה אוטומטית . הדבר בהכרח יהיה קשור למסמך המדיניות של העירייה בנושא.

מס רכישה בתמ"א 38

תמ"א 38 הנה עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין לרוב בין שני צדדים, מצד אחד היזם ומצד שני דיירי הבניין. רשות המיסים ,לצד הקלות שנתנה לפרויקטי תמ"א כחלק מחבילת התמריצים של המדינה , רואה בעסקת תמ"א 38 כעסקת קומבינציה , בה למעשה הדיירים מוכרים את זכויות הבנייה בגג הבניין בתמורה לסדרת פעולות שנעשות עבורם על ידי יזמים.

מבחינת היזם , הוא למעשה משלם עבור הזכויות בסך כל הפעולות שנעשות עבור דיירי הבניין: חיזוק הבניין ,שיפוץ הלובי , שיפוץ החזיתות , הקמת פיר והוספת מעלית, שיפוץ חדר המדרגות , החלפת תשתיות האינסטצליה והחשמל ברמת הבניין ועוד.

מבחינת רשות המיסים ניתן לשים תג מחיר עבור כל הפעולות הללו. עבור פעולות אלה היזם "שילם" לדיירי הבנין והרוויח את הזכות לבנות דירות חדשות עבור עצמו . התמורה בגין מכירת דירות אלה תהווה את פדיון הפרויקט , בעוד סך הבנייה עבור הדיירים הקיימים תיחשב כעלות רכישת הזכויות בקרקע.

גובה מס הרכישה הנו בשיעור מס רכישה על קרקע ,כלומר 5% . היזם מגיש למיסוי מקרקעין את החישובים עליהם התבסס וישלם את מס הרכישה במסלול של שומה עצמית. בהמשך, באם חישוביו אינם עולים בקנה אחד עם עמדת רשות המיסים יחול תיקון מטעם רשות המיסים ,שבסופו תצא שומה חדשה. חריגים לחישוב גובה מס הרכישה הנן הוצאות שניתן לשייך כהוצאות הנדרשות גם לבנייה החדשה או לשימוש הדיירים החדשים . בהוצאות אלה ניתן למנות הוצאות כדוגמת יסודות הבניין החדשים ,הקמת המעלית , שיפוץ הלובי , פיר המעלית ואף מגדלי הממדים המהווים בסיס לבנייה החדשה. בשנים האחרונות נוצרה נורמת מיסוי לנושא ומקובלת הנחת העבודה כי החלוקה היחסית עבור השלבים שמנינו ישן מול חדש הנה כשליש לעומת שני שליש . חלק זה עבור התשתיות המשותפות יוכרו כהוצאות הקשורות לבנייה החדשה ולכן לא יוכנסו לחישוב הקובע לטובת חישוב גובה מס הרכישה . כל תמורה נוספת שניתנה לדיירים שאיננה נובעת במישרין מחוק התמ"א , כגון תשלום במזומן או שיפוץ דירה שאינו נובע מהתאמות בגין תוספות שניתנו לדיירים יחשב גם הוא כתמורה החייבת גם במס מצד הדיירים בגין תמורה זאת.

בתמ"א 38/2 במסלול הריסה ובניה מחדש , החישובים יותר פשוטים שכן שירותי הבנייה שניתנים עבור יצירת הדירות החדשות לדיירים הנם התמורה העיקרית שהיזם "שילם" עבור הקרקע . במסלול כזה ניתן לצרף דוח שמאי של בנק מלווה לרשות המיסים והדבר יקל בצורה משמעותית למתוח את הקו בין הוצאות בגין הדיירים הקיימים לבין הוצאות בגין דירות היזם.

תמ"א 38 יזמות עצמית לעומת התקשרות עם יזם / עו"ד טל רכטמן

להלן טבלה השוואתית המשווה בין יזמות עצמית לבין מעורבות יזם, הטבלה מתייחסת לפרויקט במסלול תמ"א 38/1 חיזוק הבניין ולא הריסתו במסלול תמ"א 38/2 ( על כל משמעויות תמ"א 38/3 החלה על שני התרחישים)

	באמצעות יזם	יזמות עצמית
תכנון הדירות והבניין	נעשה תחת הנחיות היזם למקסום הרווח שלו	מאפשר התייחסות פרטנית לתכנון הדירות הקיימות . אופציה לשנות בהיתר עיוותים תכנוניים היסטוריים (מחסן , סגירת חלונות ופתחים)
שיפוץ פנים לדירות קיימות	לרוב לא ניתן כחלק מהפרויקט , היזמים מאפשרים בתשלום עבור שירותי הבנייה	ניתן לשלב כחלק מפרויקט הבנייה ,כלומר משולב בתוכניות העבודה ובמכרז הקבלנים
בחירת קבלן ביצוע	משתנה מיזם ליזם וברמת הרווחיות הצפויה של הפרויקט . כאשר הרווחיות גבולית , לרוב מחיר קודם לניסיון – תלוי באופיו של היזם	התרשמות אישית ומחיר
בחירת חומרי גמר	תלוי במיקום הפרויקט ובגמרים המצופים מהאזור . לרוב בהלימה לרמת הרווחיות .עבור פרויקטים במקומות אחרים סטנדרט קבלני רגיל	ניתן לאפשר בחירה מפורטת ואיכותית מעבר לסטנדרט הקבלני המקובל ,עד כדי פריטי גמר של בניין בוטיק, כמובן שבדומה לקבלן אם צריך למכור דירות בסוף התהליך גם כאן יהיו שיקולים כלכליים.
רווח לדיירים הקיימים	חיזוק ,החלפת תשתיות ציבוריות , שיפוץ חיצוני ותוספות בנייה לדירות (משמעותי)	מבחינה מיסוי, כדאי למכור כמה שצריך כדי להחזיר עלויות ויתר היחידות החדשות נשארות בבעלות בעלי הגג. זאת כמובן מעבר לפעולות הנדרשות בתמ"א הכוללות חיזוק , שיפוץ ותוספות
פתרון לבעלי גגות או דופלקסים	לרוב אין פתרון , העתקת דיירי הגג הקיימים לגג הבנייה החדשה כרוכה במיסוי גבוה דבר הפוסל את רוב הפרויקטים הקיימים.ואלה מצידם אינם מוכנים להסתפק בפחות	אין מיסוי – כי אין החלפת בעלות , רק הגדלת כמות הדירות של בעלי הגגות .מיסוי יהיה רק במכירה ע"פ מדיניות המיסוי של אותה עת.
מימון	היזם אחראי מול הונו העצמי ומקורותיו	מספר אלטרנטיבות : מקורות עצמיים הון ראשוני + מכירת חלק מהדירות משכון גג הבניין (מחייב הפרדה מהדירות ברמת הרישום) גג הבניין כולל את זכויות הבנייה (לרוב , בנקים נרתעים מהעניין, ללא ליווי אנשי המקצוע הנכונים)
חניות	היזם מחויב על פי חוק לדאוג לדיירים החדשים לפני כל פתרון נוסף לרווחת הדיירים הקיימים	סדרי העדיפויות נקבעים על ידי הדיירים , כולל החלטות על שילוב מתקני חנייה בהיעדר מקום פנוי במגרש לפתרון הרצוי . אם בעלי הגג הנם מיעוט נראה כי האינטרסים שלהם יהיו זהים לאלה של יזם
חדרי שירות לדיירים כגון ג'ימבורי , חדר כושר , מחסנים וכו'	לא מציעים במסגרת הפרויקט אלא אם מדובר באזור יוקרה ובפרויקט רווחי במיוחד	בכפוף למקום פנוי מתחת לקומת העמודים ניתן לשלב זאת , כמובן לכל דבר יש את העלות שלו אבל יחסית נחשבת כעלות זניחה. כמובן אם לא נעשה שימוש בזכויות קומת העמודים וניתן לסגור אותן.